房地产时报 
 
 
 
　　上海正成为亚洲，乃至全球的航空、航运的中心之一，这从目前上海现代物流需求的不断增加中就能发现。据戴德梁行最新工业地产报告：第三季度上海物流仓储设施的需求依然表现出旺盛的态势，浦东金桥、浦东机场周边、南汇临港、以及浦西桃浦、嘉定、宝山等传统重点物流地区的仓库已经接近饱和状态。其中，代表性的外高桥保税区仓库日租金已达到1.2元人民币/平方米。

　　戴德梁行分析报告显示：随着整个中国大陆地区经济的持续发展和土地价格的不断上升，以及上海国际航空、航运中心地位的确立，上海的现代物流不断发展与扩容，而高品质的物流仓储设施一直处于供应不足的状况。除了国际物流开发企业和基金积极加快投资速度之外，越来越多的投资商看好物流设施良好的市场前景，投资热度不断提升。

　　戴德梁行统计的主要工业园区厂房类工业物业，第三季度吸纳量近20万平方米，相比上季度的15万平方米有一定提升，这也使得空置率有所下降。如今年3月被新熙地株式会社收购的外高桥保税物流园区25万平方米的物流仓库，目前的入住率已经接近60%。外高桥、临港，普陀桃浦以及松江九亭等地区的仓储物业出现了供不应求的现象，价格也持续增长。不论是保税或非保税、市区或郊区、租赁或买卖，仓储物业均维持活跃的市场行情，本季仓库租金价格平均上涨10%以上。

　　作为工业用地中一大组成部分的仓储物流用地正成为国内外房产投资关注的一个新方向。究其原因，一是面积减少而需求增加。上海原有的176个开发区已被核减至79个，共减少了378.9平方公里的规划面积，而国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势，供需倒挂使其投资价值正在逐步显现；二是工业用地的“招拍挂”，将促使原来非常低廉的工业用地地价快速提高；三是为航空航运中心配套的高标准仓储物业的稀缺，引发海外投资基金的追捧。到目前为止，物流仓储类物业是REIT的主要收购对象，AMB和丰树物流信托在物业证券化这一领域表现得最为积极。近日，日本投资企业——上海近铁物流公司在外高桥保税区的4.6万平方米新仓库投入正式营运。至此，近铁公司在保税区的仓库面积达6.7万平方米，成为日本物流企业在上海最大的物流基地。

　　值得注意的是，受到用地指标的限制，在上海购地非常不易，因此厂房的买卖市场非常活跃。以漕河泾浦江高科技园为例，厂房买卖物业价格在第三季度上涨达15%，仍供不应求。同时由于供地的紧张，近期普洛斯、AMB及盖世理相继在上海周边的昆山签约购置工业用地，开发高标准物流设施。盖世理亦签约南京江宁科学园，购置140亩工业用地。除长三角地区、渤海湾经济圈以及珠江三角洲地区等经济发达地区外，各大投资基金的投资活动已经向二三线城市扩张，争取在未来的竞争中能够获得足够的土地和物业储备。

　　国内的不少开发商也开始关注这一领域，如上海复地集团与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。而早在2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4.9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95%。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域。